La aprobación en segunda lectura en la Cámara de Diputados del proyecto de Ley General de Alquileres de Bienes Inmuebles y Desahucios ha generado preocupación en el sector inmobiliario de República Dominicana. La propuesta legislativa tiene por objeto dictar las normas para regular las relaciones jurídicas originadas en el alquiler de bienes inmuebles que se destinen a viviendas o a distintos usos.
La presidenta de la Asociación de Agentes y Empresas Inmobiliarias (AEI), Claudia Castillo, considera “abusivo” que de no efectuarse el depósito del contrato de alquiler en el plazo indicado, el propietario pague un recargo de un 20% por cada mes de retraso durante los primeros cinco meses, y 1% a partir del sexto mes hasta tanto haga el registro.
“Ese porcentaje de un 20% es muy alto y es algo abusivo. No estamos de acuerdo con el depósito obligatorio en una institución y tampoco con el tema del Banco Agrícola, pero si hubiese que poner un recargo este no puede ser mayor de un 5%”, afirma.
Explica que el punto de la obligatoriedad en el caso de los depósitos cohíbe a las partes involucradas de un libre acuerdo. “Imagínate que yo te dé instrucciones a ti, como propietario, sobre lo que debes hacer con tu inmueble, eso no es correcto; ahora, el propietario tiene que trabajar de acuerdo a las leyes del país, no es que tampoco va a querer actuar a su manera”, señala Castillo.
A su entender, una nueva ley debe permitir un libre acuerdo bajo ciertas normas viables en una negociación entre inquilino y propietario. “Entonces en este nuevo procedimiento se determinan cuáles son los puntos y se dan instrucciones en cuanto a los depósitos, en donde se exige que los depósitos pasen al Banco Agrícola”, puntualiza.
Depósitos de fondos
La presidenta de la AEI entiende que los fondos de los contratos de alquiler no deben pasar al Banco Agrícola, sino pasar a una institución comercial que trabaje en bien del desarrollo del país.
En ese sentido, manifiesta que la asociación propone que se hagan uno o dos depósitos y que luego pasen a mano de instituciones comerciales y bancarias debidamente reguladas que puedan crear un fondo de inversión para el desarrollo inmobiliario.
“Porque todas apoyan diferentes sectores, entonces ¿cuál es el inconveniente de que esos fondos pasen a una institución financiera? Cabe resaltar que en años atrás, el Banco Agrícola era de los pocos bancos que habían y por eso se destinó como el lugar donde se harían los depósitos, pero en 2019 tenemos muchas instituciones bancarias y asociaciones de ahorros y préstamos que ofrecen excelentes programas”, plantea.
Castillo afirma que el sector inmobiliario necesita incentivos, tasas más competitivas para los adquirientes, préstamos y desarrollo de proyectos a bajo costos, ya que entiende que el país requiere más de 900,000 viviendas.
“También tenemos como observación que no se están tomando en cuenta los reajustes en el aumento del alquiler, ya que se están considerando todas las propiedades de manera igual. Y no es lo mismo alquilar un apartamento económico, que un apartamento de lujo, una villa turística o una nave industrial, por lo que el porcentaje debe de ser por tipología, ya que no tienen los mismos precios”, especificó la ejecutiva.
En cuanto al plazo de los contratos, Castillo resalta que el nuevo proyecto de ley completa que los contratos sean solo por un año, por lo que afirma esta nueva disposición solo debe aplicarse a los que son con fines residenciales, no para fines comerciales.
Afirma que las personas que van a desarrollar una actividad comercial necesitan más de tres años. “Porque van a invertir en una propiedad y hacer cambios para adecuar el local a su negocio, y en un solo año no va recuperar lo invertido”, reclama.
Señala que el proyecto de ley no fue debidamente consensuado ni discutido con los sectores que intervienen en el proceso de alquiler de bienes inmuebles que se destinen a viviendas o a otros usos.
Precisó que la AEI no está en contra de que el sector inmobiliario se regule. “Por supuesto, debe de hacerse, en lo que no estamos de acuerdo es con el resultado que se ha llevado para fines de aprobación”, esclareció.
Pidió una reunión con los distintos sectores, en la que la AEI, el empresariado, los constructores y los representantes de la sociedad civil puedan exponer los puntos que consideren afectan al sector inmobiliario, antes de la promulgación de una ley.
Inversión
La presidenta de la Asociación de Agentes y Empresas Inmobiliarias entiende que la mayoría de los proyectos de desarrollo que se están manejando en el sector son de carácter de inversión, por lo que en República Dominicana se debe motivar la inversión.
En ese sentido, Castillo afirma que “con muchas de las nuevas disposiciones contempladas en el proyecto de ley se puede lograr el efecto inverso, ya que esas inversiones que lograron que el sector inmobiliario sea el cuarto punto de importancia, según la evaluación del Banco Central, pudiesen disminuir”.
Señala que un 40% de los proyectos que se están desarrollando en el país son inversión.
“En el polígono central del Distrito Nacional y en la zona turística, los proyectos son con un sistema de renta, pero si de repente el esquema es un poco más complejo o menos democrático, puede traer como consecuencia que el sector de inversión se paralice y de ser así, muchos capitales se irán”, dice.
Decreto 4807 de 1959 sobre control de alquileres y desahucio
Art. 8.- En los casos en que los propietarios de casas se nieguen a recibir de sus respectivos inquilinos el precio de los alquileres de las mismas, estos últimos podrán depositar en el Banco Agrícola de la República Dominicana el valor correspondiente a dichos alquileres, indicando al hacer el depósito, el nombre y dirección del propietario, la calle y el número de la casa alquilada y el mes a que corresponda la suma depositada. (Ver Ley No. 17/88 del 5 de febrero de 1988).
Art. 9.- Dichas sumas serán recibidas por la Oficina del Banco Agrícola de la jurisdicción correspondiente como valores en consignación, en favor de los propietarios de las casas alquiladas.
Art. 10.- Toda notificación de demanda de desalojo, intentada contra cualquier inquilino, por la causa de falta de pago de alquileres, deberá ser encabezada por un certificado expedido por la Oficina del Banco Agrícola de la Jurisdicción según el caso, en el cual conste que el inquilino deudor no ha depositado, como valor en consignación, la suma total de los alquileres adeudados.
Art. 11.- El original de dicho certificado será depositado por el demandante en el Juzgado de Paz, que conozca de la demanda el cual no podrá dictar ninguna sentencia de desalojo si dicho depósito no es realizado.
