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¿Qué tan rentable es un hotel de paso?

Esteban Delgado Por: Esteban Delgado 0 Compartir 12 de octubre, 2017

Por lo regular es difícil determinar los niveles de rentabilidad que puede tener un negocio cualquiera. Incluso, algunos con niveles de expansión constante, lo cual indica que han de ser bastante dinámicos en términos económicos.

La dificultad se da porque en República Dominicana la clase empresarial, a cualquier nivel, suele ser poco transparente y la operatividad interna de los negocios es siempre un secreto muy bien guardado en un código que respeta hasta entre adversarios competidores. Debe ser por aquello de que: “entre bomberos no se pisan la manguera”.

Conversando sobre este tema con un grupo de estudiantes universitarios en una de las materias de la carrera de Comunicación Social que imparto en la Universidad O&M, uno de los estudiantes puso como ejemplo el hasta cierto punto hermético negocio de los hoteles de paso, mejor conocidos como “cabañas”.

Aunque ese no era el tema de la clase, ya saben los amables lectores que ese tipo de temas provoca un entusiasmo adicional, tal vez porque despierta mucha imaginación en la gente.

Pero el caso es que surgieron las estimaciones de cálculos con base en los siguientes supuestos: una extensión de terreno de alrededor de 7,500 metros cuadrados adquiridos por un empresario del área con una inversión de RD$20 millones. En ese terreno decidió construir 60 habitaciones de cabañas con una inversión promedio de RD$1 millón 250,000 en cada una. Eso haría una inversión total de alrededor de RD$95 millones.

Vamos a suponer que, como es nueva, la cabaña en cuestión tiene una demanda favorable y su ocupación es de un 100%. Sin embargo, para este caso hemos asumido que el tiempo promedio por cliente es de cuatro horas, además de que, después de la media noche, el precio incluye la amanecida. Eso indica que, asumiendo que cada cliente consuma el tiempo máximo promedio, serían cuatro ocupaciones de cuatro horas más una de ocho horas en la madrugada, para un total de cinco ocupaciones por día por cabaña.

Si asumiéramos que el precio bruto promedio por estadía es de RD$1,000 y que la ocupación es total y constante (100%), entonces, cada cabaña ocupada permanentemente generaría RD$5,000 brutos por día. Si multiplicas esa cifra por 60 cabañas y luego por los 365 días del año (siempre están en servicio), el resultado sería un ingreso bruto de RD$109.5 millones anuales.

Por supuesto que a ese monto bruto hay que descontarle costos de mantenimiento, pago de empleados, material gastable, pago de impuestos (se estima que en ese sector el nivel de evasión es alto, además de que goza de algunas exenciones fiscales).

Vamos a considerar que esos costos representan el 30% del ingreso bruto total (seguro que es menos), entonces, el ingreso neto en ese establecimiento sería de RD$76.6 millones anual. Si a esa cantidad se le descuenta la mitad, el propietario podría recuperar la inversión inicial de RD$95 millones en apenas los primeros dos años y medio de operación del motel de paso, al tiempo que mantiene buenos niveles de ganancia.

Pero como una ocupación de 100% se puede considerar exagerada, entonces vamos a darle a esta cabaña una ocupación promedio de 50% (generalmente es mayor), entonces, tendríamos que el ingreso neto de este negocio podría andar por el orden de los RD$38.3 millones anuales.

Eso, amables lectores, indica que una cabaña cualquiera, con 60 habitaciones y una ocupación promedio de apenas un 50%, podría generar ingresos netos por no menos de RD$3.2 millones mensuales, con la ventaja de que, bajo esas condiciones, se podría recuperar la inversión total en apenas cinco años, sacando apenas la mitad del ingreso neto.

La conclusión de esta estimación, que es totalmente empírica y sin ningún sustento de análisis científico más allá de los supuestos, aunque utilizando un esquema de negocios real y de valores verdaderos, nos indica que los hoteles de paso o “cabañas” generan una buena rentabilidad, además de que la inversión para su operatividad es mínima una vez se produce la inversión principal de construcción y amueblado de cada habitación.

Fíjense que el análisis parte de una ocupación de 100%, pero termina colocando el negocio en una difícil posición de 50% y, aun así, la rentabilidad es bastante buena y la recuperación del capital inicialmente invertido es rápida. ¡Nada mal!


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