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La Escuela Económica

Las viviendas y su valor “relativo” con el tiempo

Esteban Delgado Por: Esteban Delgado 0 Compartir 22 de mayo, 2017

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En ocasiones anteriores hemos escrito sobre el sector de las viviendas, con especial énfasis en las más económicas, que son más necesarias en los sectores de escasos recursos. Pero el sector viviendas, tanto para ese sector como para las zonas más exclusivas y de mayor nivel social del país, tienen características particulares que van más allá de la diferencia de precios.

Generalmente se tiene la creencia de que la inversión en el sector inmobiliario es segura, rentable y que crece en el tiempo. Es lo que muchas personas analizan a la hora de comprar una vivienda, especialmente apartamento, pues las casas ya no se están usando en el polígono central.

Resulta que esa visión de rentabilidad en el sector inmobiliario aplica para quienes están en ese negocio, los que se dedican a esa área económica, no para los ciudadanos comunes que simplemente buscan una vivienda para habitar en sus mejores años con su familia.

Es por ello que la compra de una vivienda en una torre de apartamentos ubicada en cualquier sector de clase media alta y alta del llamado polígono central (Piantini, Naco, Serrallés, Evaristo Morales, Paraíso, etc.) no implica, necesariamente, una inversión rentable con crecimiento de su valor en el paso del tiempo.

Por el contrario, si usted compra un apartamento nuevo en un edificio recién construido por un valor de US$230,000, es posible que al cabo de poco tiempo su valor, en vez de crecer, se haya reducido en un 5% ó 10%, tal vez más.

Esto es así, porque los apartamentos nuevos tienden a aumentar de valor en los primeros dos años, pero luego, dado el crecimiento urbanístico y la cantidad de nuevas torres que se construyen constantemente, el valor del ya existente tiende a deprimirse.

No es que esa depresión del valor sea tan pronunciada, pero sí lo suficiente como para saber que en ese sector lo más probable es que el apartamento que usted adquirió en una fecha determinada con un valor específico, al venderlo tendrá que aceptar una suma menor a la originalmente pagada, aunque usted le haya hecho inversiones adicionales en su interior.

Eso no pasa con tanta velocidad en los casos de apartamentos de los niveles de clase media baja y baja. La razón podría estar en el hecho de que para los niveles de escasos recursos la oferta de viviendas es menor y la demanda es siempre mayor. En las zonas de clase media alta y alta la oferta de apartamentos es mayor y la demanda tiende a ser prácticamente la misma o menor.

En un barrio marginado si usted compra una vivienda sin título de propiedad y sin las condiciones urbanísticas adecuadas, al cabo de un año o dos, esa propiedad tendrá un valor mayor, además de que si la ofrece en alquiler tendrá una fila de gente interesada en rentarla. Eso no es lo común en las viviendas de zonas de alto nivel social, al menos en los apartamentos.

Con las casas en zonas de clase alta la situación es otra, pues su valor aumenta no por el inmueble en sí mismo, sino por la extensión del solar y su potencial para que algún inversionista se interese en construir allí una torre de apartamentos.

Entonces, quien tiene una casa con amplio patio en una zona de clase alta donde se permiten las edificaciones elevadas, cuenta con un diamante en bruto cuyo valor crece por razones coyunturales. No pasa lo mismo con las casas en zonas residenciales donde no se permiten edificios, lo cual da la ventaja al propietario de vivir tranquilo, pero su inmueble mantendrá un valor económico de poca variación.

Otro tema es el de las consecuencias del crecimiento acelerado de torres en zonas residenciales sin que crezca a la misma velocidad el espacio vial, drenaje, agua potable y hasta electricidad.

Vean esas zonas donde antes había una casa unifamiliar y ahora hay una torre de 12, 20 ó 28 apartamentos e igual número de familias. Ahora multiplique eso por la cantidad de edificios de cualquier sector del polígono central. Es mucha gente para tan poco espacio.