[dropcap]A[/dropcap] cuatro años de su aprobación, el fideicomiso se erige como un apetecible vehículo de financiamiento para el sector inmobiliario, demostrando la relevancia de una figura de su naturaleza en el mercado, capaz de ofrecer altos niveles de seguridad para los inversionistas y de cubrir la necesidad de liquidez para la construcción de viviendas de bajo costo.
De los 76 contratos de las 19 empresas fiduciarias que existen en el país, 55 (72%) obedecen a fines inmobiliarios, de los cuales 33 fideicomisos se dirigen al segmento de viviendas de bajo costo.
El Estado ha jugado un papel protagónico en el impulso de proyectos de inversión mediante fideicomisos público-privados. Una de las mejores muestras es la Ciudad Juan Bosch, un mega proyecto que pretende construir 25,000 viviendas en Santo Domingo Este, con una etapa inicial de 10,000 unidades.
Además, en marzo pasado, Banco Central aprobó la utilización de RD$10,000 millones para impulsar proyectos habitacionales de bajo costo, con viviendas a precios inferiores a los RD$2.4 millones. La condición es que las instituciones de intermediación financiera ofrezcan a los constructores intereses de 6% hasta por dos años, con el fin de que las familias reciban una tasa de 8% a plazos de hasta 20 años.
Ya existen proyectos de viviendas, cuyos propietarios disfrutarán de un financiamiento de 8%. Ciudad Juan Bosch es uno de ellos, según Fermín Acosta, expresidente de la Asociación de Constructores y Promotores de Viviendas (Acoprovi) y propietario de Crisfer Inmobiliaria. “Hay otros proyectos que están en el mercado que ya son al 8%”, asegura.
Acosta explica que ha habido un continuo acercamiento entre los constructores y las entidades financieras, lo que se traduce en el dinamismo en la construcción de viviendas.
“Los bancos están financiando. Ellos tenían ese dinero en el encaje legal del Banco Central y no le ganaban nada, y sí ahora van a ganar”, comenta el empresario para ilustrar el interés de las fiduciarias en incursionar o ampliar su participación en este segmento.
Aunque las medidas han tenida buena acogida por el mercado (instituciones financieras, constructores y consumidores), Acosta afirma que existen trabas que limitan la adquisición de estas viviendas. La más grande, según el constructor, es la tardanza de la Dirección General de Impuesto Internos (DGII) en emitir el “bono de compensación” de 8% del Impuesto a la Transferencia de Bienes Industrializados y Servicios (ITBIS) pagado durante la construcción de la vivienda económica.
Otras oportunidades
Además de las posibilidades que ofrece el sector inmobiliario, existen otras áreas que las empresas fiduciarias pueden aprovechar para crecer, como la construcción de infraestructura y el sector turístico, a juicio de Gustavo Vergara, vicepresidente ejecutivo de Fiduciaria BHD León.
A pesar de que el fideicomiso es una realidad en el país, con muchas empresas interesadas en servicios fiduciarios y una buena respuesta del mercado, Vergara considera que los participantes requieren de la aclaración del régimen fiscal del negocio, cerrando las brechas a interpretaciones erróneas.
Además entiende que se debe evitar la sobre regulación, de manera que no se desincentive la utilización de la figura y que no pierda su versatilidad.
Vergara también sugiere que se evite el exceso de entidades del Estado encargadas de supervisar, y que se promueva el acercamiento de los canales de comunicación entre los fiduciarios y los entes de control, para resolver las dudas y cuestionamientos, garantizando una implementación a tiempo y eficiente del negocio.
“En los próximos años vendrá jurisprudencia y doctrina sobre el negocio, interpretación de normas, conceptos, responsabilidades. Por lo tanto es importante el entendimiento del negocio por el sector judicial desde el principio”, asegura.
Por otro, destaca el papel primordial que desempeñarán figuras como el fideicomiso, los fondos de inversión y las carteras de crédito hipotecario en la lucha contra el agudo déficit habitacional. Sugiere la diversificación de los fondos de pensiones, con el fin de que contribuyan a la causa.
“Tenemos que trabajar en la difusión y capacitación por mucho tiempo. Se trata de un trabajo de todos los actores”, concluye.
¿Qué es un fideicomiso?
Se conoce como fideicomiso a el acto mediante el cual una o varias personas transfieren derechos de propiedad u otros derechos a una o varias personas jurídicas, llamadas fiduciarios, para la constitución de un patrimonio, para que lo administre según sus instrucciones a favor de una o varias personas, con la obligación de restituir los recursos al momento de extinción del acuerdo.
Los fideicomisos pueden ser: de herencia o planificación sucesoral, culturales, filantrópicos y educativos; fideicomiso de inversión inmobiliaria y de desarrollo inmobiliario, de oferta pública de valores, entre otros.
PARTICIPANTES
La creación de la figura del fideicomiso mediante la Ley 189-11 de Desarrollo del Mercado Hipotecario y Fideicomiso generó muchas expectativas.
Tras varios años de la promulgación del marco regulatorio del vehículo de inversión, existe una considerable oferta de servicios fiduciarios de parte de intermediarios financieros que han visto oportunidad para hacer negocio.
Así, el país cuenta con 19 empresas creadas para estructurar los fideicomisos, de las cuales 12 pertenecen a la Asociación de Sociedades Fiduciarias Dominicanas (Adosafi). Las más importantes por cuota de mercado son BHD León, Popular y Universal.
